来源：米宅

作者：茅十八

最近，楼市回暖的声音越来越多，也越来越杂。

(资料图片)

这两天，又有人说，“疫情三年，房价涨回来只用了一周”。

这话听起来，一时不知道该说什么……

房地产真的回暖了吗？究竟回暖到了什么地步？

那咱先看官方数据。

最新70城房价数据已经出炉了，至少从数据上看，要比春节前明显好多了。

1月份，70个大中城市中，新建商品住宅有36个，比上月增加21个;

二手住宅销售价格环比上涨城市有13个，比上月增加6个。

目前从价格涨幅上看，无论新房还是二手房，上涨城市数量都增加了一倍多。

这至少能说明，一部分城市已经逐步走出了过去长达一年多的市场冷冻期。

具体来看：

几个关键点，值得我们注意：

1、这一次，房价涨得最厉害的，就是上海和合肥！

上海、合肥，环比涨幅0.7%；

成都、湛江，环比涨幅0.6%；

西宁、南充，环比涨幅0.5%；

跟上海、合肥、成都不一样的是，湛江、南充、西宁虽然最近的数据也比较好看，但根源是过去跌的太猛太久了。

比如南充，过去一直跌，在连续惨跌了17个月后，最近4个月才开始逐步回正。

2、房价仍在跌，跌的最厉害的就是温州！

温州，环比-1.0%；

吉林，环比-0.8%；

大理、泸州、平顶山，环比-0.6%；

3、近期二手房势头比较好的，是北京！

按照本月二手房价格涨幅排名依次为，北京、深圳、西安、南京、成都、上海、三亚。

接下来，有几个城市，大家可以重点关注：

——北京、上海、杭州、宁波、合肥、长沙、成都。

但具体到每个城市，情况也不同，有几个比较特别的城市，逐一来看。

这轮行情里，势头最猛的就是——上海。

如果你仔细扒过上海这个城市的市场数据，最让人震惊的是什么？

上海楼市牛就牛在，自从2019年8月以来，新房价格环比涨幅没有一次是负的，房价没有跌过一次；

在过去长达近4年里，哪怕是疫情期间，哪怕是全国市场疯狂下沉的2022年，哪怕是叠加疫情最严重的4-6月份，上海房价都没有跌过一次。

而现在，四年房价没跌过一次的魔都上海，开年房价就涨了！

长此以往，一直稳涨在确定性里的——长沙。

站在自住买房人的立场看，放眼全国，长沙才是绝大多数人的购房理想之城。

为什么？

因为作为全国调控标兵，长沙一直严格控制房价、严格控制购房资格。

所以，长沙房价涨跌，不看市场，只看一个关键点——限价。

过去即便行情再好、其他城市涨得再疯，长沙只用“强压限价+强压资格”一个组合拳，就压住了；行情差的时候呢？提一提限价，房价数据也不会太差，立马稳下来。

看两点：

从2016年以来，过去长达7年时间里，长沙房价就跌过1个月；

经过2016年市场疯狂以来，当一些城市房价早已翻了番的时候，长沙7年来房价涨幅累计只有54%。

长沙跟任何一个城市都不一样，在全国楼市里，走出了它独有的行情。

强二线城市里，闯出的一匹大黑马——成都。

近两年，在一众强二线城市里，房地产市场又热持续性又强的，成都绝对算一个。

2018年以来，过去五年里，成都房价绝大多数都在涨，只短暂的在2021年小幅跌过5个月，之后继续一路上涨。

一组数据，感受下成都房价行情：

全国房地产市场下沉最严重的2022年，成都的楼市成绩单非常漂亮：

——5次全国第一，5次全国第二，2次全国第三，1次全国第五。

当其他城市都在降价甩卖的时候，成都过去一年的新房价格环比涨幅，一直在全国前五名。

但，市场的回暖并不相通。

今年，还有一些城市的房地产市场，还要在冷宫里继续待着、继续凉着、继续跌着。

具体有哪些城市呢？

比如温州。

这是从2021年1月-2023年1月，过去两年里，温州的房价走势图。

作为炒房团的发源地，温州的市场也很奇特。

去年温州调研，全城楼盘都在降价，部分项目价格跌了30%，限跌也挡不住。

温州楼市，困住的不只是购房者，还有大量开发商，有项目拿地楼面价1万5，毛坯售价2万都卖不掉，血赔。

比如哈尔滨。

这两年，哈尔滨楼市可谓一片哀鸿。

GDP排名倒数、人口十年缩水超62万、盲目扩张开发、新区库存难消、新房供应严重过剩……

每一条，都是哈尔滨房价扛不住的因素；每一条，都很难改变局面。

因此，哈尔滨市场短期内，怕是看不到光了。

以及兰州。

兰州市场最突出的两点：价格跌的多、去库存困难。

整个2022年，兰州新开盘市场仅有1070套房源推出，但去化率仍然极低，只有32%，创近四年最低值！

摆在兰州楼市面前的三重难题：土地卖不掉、房子卖不掉、天量库存。

当然，除了上面提到的温州、哈尔滨、兰州这三个典型的房地产困难户之外，还有秦皇岛、常德、牡丹江等一大批城市，今年的楼市行情，依然很难乐观。

所以，今年的市场很关键，今年的市场一定极端分化。

就像上海、深圳、北京、广州，一线城市的价值、最稀缺的资源，国内最含金量最高的身份价值等等，都永远在！

还有东莞、苏州、成都、长沙、海口、南京、宁波等，这些也是会稳步涨一涨的城市，可以重点关注；

当然，像今天文章里提到的，温州、哈尔滨、兰州、秦皇岛、石家庄、贵阳太原等城市，建议大家该抛可以尽早抛售了。